关于修改〈铜仁市城市客运经营权有偿使用管理暂行规定》的决定

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柳川大厦业主诉乐清市房产管理局房屋登记纠纷一案的
代 理 词
审判长、人民陪审员：
浙江合众律师事务所接受本案四位原告的委托，指派我担任其诉讼代理人依法参加本案的诉讼活动，现发表如下几点代理意见，供法庭参考：
一、本案争议之房产属于柳川大厦的共用设施设备。
第一、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”2002年3月20日建设部发布的《房地产统计指标解释（试行）》也作了相同的规定。
第二、根据浙江省关于贯彻执行《房产测量规范》若干规定：“技术层指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次”。
可见本案技术层属于共用设施设备使用的房屋，属于共用设施设备。
二、 本案争议的四处房产应属于柳川大厦全体业主所有。
第一、从本案争议之房产的设计用途和性质看。本案争议这四处房产均属于管道设备层（技术层）的房产，显而易见系管道设备之用房，整幢大厦的管道、水、电、暖、卫生等共用配套设施设备均汇集于此，是整幢大厦的必不可少的附属共用设施设备，其建造的目的、用途是为了辅助房屋，属于从属物，其没有独立的产权。根据从物随主物的原则，现整幢大厦的全部房产已被全部业主购买，相应的作为该大厦的附属设施也应由业主们享有。
第二、从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》中第五条规定：商品住宅的价格，由下列项目构成：土地使用权取得费，前期工程费，建筑安装工程、设备费，附属工程费等等；第十条规定：“与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用必须进入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取；确属商品住宅预售后需新增配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。”第十一条规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售”。显然各业主在构买房屋，所支付的房款中已包括了这些配套设施设备的建设费用，因此其所有权也应当由业主们享有。
第三、从共用设施设备的使用权角度来看。住宅区内的共用设施设备（包括共用设施设备用房）是住宅总体的一部分，属于房屋的附属设施，没有住宅，也就谈不上共用设施设备，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：“所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占”；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的共用设施设备。所以，共用设施设备同住宅一样，其产权所有人为全体业主。
第四、从技术层与整个柳川大厦物理上的联系来看，技术层与其房屋具有相同的物理属性。如果技术层可以成为独立产权的客体，那么其产权人也应是柳川大厦的区分所有人（即业主之一），也应当与其他业主一样，支付物业管理费，承担对共有附属物的维护、修缮、保养和管理的义务。然而乐清市柳川房地产开发有限公司并没有基于技术层的因素面缴纳物业管理费、履行物业管理的义务。可见乐清市柳川房地产开发有限公司根本就不是柳川大厦技术层的业主，根本不享有技术层的独立产权。
第五、有关法律的规定。根据《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分”。第二十八条规定：“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”因此作为共用设施设备的技术层只有属于业主所有，才能确保业主对共用设施设备进行维护和使用，才能确保物业管理企业能够进行查验。
三、被告将技术层的房产登记给乐清市柳川房地产开发有限公司的行为是违法行为。
第一、被告的登记行为使本案相关的房产成为了开发商的固定资产，由于其成本已经在商品房的销售中给予了抵扣，这样被告实际上是帮助开发商偷税漏税，明目张胆的违法乱纪。
第二、被告将技术层房产登记在下开发商名下，使该房产只能成为商业用房，违反了规划用途，导致房产登记自相矛盾。
第三、被告在登记过程中未公告，未审核房产权属，便予以登记，违反《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定和《物业管理条例》第二十七条、第二十八条、第六条的规定，侵犯了原告等全体业主的共有权、知情权、监督权和使用维护权等合法权益。
综上所述，被告将全体业主所有的技术层房产登记给开发商乐清市柳川房地产开发有限公司的行为明显违反相关法律的规定，侵犯了柳川大厦全体业主的合法权益，依法应予以撤销。

原告代理人：浙江合众律师事务所
管志勇 律师
2006年11月28日
　　
　


海南省人民政府


海南省人民政府令
　
第４０号



　　《海南省＜农民承担费用和劳务管理条例＞实施细则》已经１９９４年１月１０日海南省人民政府第２６次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
省长：阮崇武
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九四年一月二十八日

　　　　　　　海南省《农民承担费用和劳务管理条例》实施细则



　　第一条　为了贯彻实施《农民承担费用和劳务管理条例》（以下简称条例），根据《条例》第三十九条规定，结合本省实际，制定本细则。


　　第二条　本省农民承担的费用和劳务（以下简称农民负担），是指农民除向国家缴纳税金，完成国家农产品定购任务外，依照法律、法规所承担的村（包括管理区、村民委员会，下同）提留、乡（包括镇、办事处，下同）统筹费、劳务（农村义务工和劳动积累工）以及国家、省人民政府或省人民政府授权的部门规定的其他费用。
　　前款规定的各项费用和劳务，是农民应尽的义务。除此以外要求农民无偿提供任何财力、物力和劳务的，均为非法行为，农民有权拒绝。


　　第三条　各级人民政府和政府各部门，在涉及农民负担的活动中，必须遵守《条例》和本细则。


　　第四条　省、市、县（区）人民政府农业行政主管部门主管本行政区域内的农民负担监督管理工作，日常工作由同级农业合作经济经营管理部门负责。
　　乡人民政府主管本乡的农民负担监督管理工作，日常工作由乡经营管理站负责。


　　第五条　发展农村集体经济，增加集体经营收入，兴办农村各种民办公助事业，是减轻农民负担的根本途径。


　　第六条　农民缴纳的村提留和乡统筹费，以乡为单位，以国家统计局批准、农业部制定的农村经济收益分配统计报表和计算方法统计的数据为依据，不得超过上一年农民人均纯收入的５％。


　　第七条　乡统筹费提取标准控制在村提留、乡统筹费两项总额的６０％以内。
　　乡村两级办学经费（即农村教育事业费附加）提取标准控制在乡统筹费的５０％以内。
　　五保户供养费用在乡统筹费中列支。


　　第八条　每个农村劳动力每年出５至１０个义务工，参加当地修缮校舍、抢险救灾、修路补桥和植树造林。抢险救灾任务重的，可酌情增加，由乡人民政府提出，报市、县人民政府统筹安排。


　　第九条　每个农村劳动力每年出１０至２０个积累工，主要用于农田水利基本建设和植树造林。


　　第十条　从事种养业的农民，村提留按承包土地（含水面）面积计提或承包项目的产值（产量）计提；乡统筹费主要按农村人口或劳动力计提，也可按经济收入计提。


　　第十一条　经营个体工商业和私营企业的农民，村提留和乡统费按户籍所在乡上一年人均纯收入５％计提，最高不得超过７％。本项费用不计入本细则第六条规定的限额比例以内。


　　第十二条　在乡、管理区、经济合作社办农场、企业就业的农民，村提留、乡统筹费按本细则第十条规定计提。


　　第十三条　收入水平在本管理区平均线以下的烈军属、伤残军人、丧失劳动能力的复员退伍军人和特困户，可免交村提留。


　　第十四条　乡人民政府评定的贫困村，经村集体经济组织提出申请，乡经营管理站审核、乡人民政府同意，报请乡人民代表大会审议通过，可以适当核减乡统筹费。


　　第十五条　村提留和乡统筹费实行全年统算统收制度，由管理区和乡人民政府分别组织收取。


　　第十六条　村提留，由村集体经济组织会同管理区每年年底作出当年决算方案并提出下一年度预算方案，经集体经济组织成员代表会议讨论通过，报乡人民政府备案。
　　乡统筹费，由乡人民政府商乡集体经济组织每年年底作出当年决算方案并编制下一年度预算方案，经乡人民政府代表大会审议通过，连同村提留预算方案一并报市、县人民政府农民负担监督管理部门备案。
　　村提留、乡统筹费提取的比例由乡人民政府商管理区、村集体经济组织决定。
　　通过的村提留和乡统筹费预、决算方案应张榜公布，接受群众监督。


　　第十七条　村提留、乡统筹费，应建立严格的财务管理制度，实行集体经济内部审计监督制度。
　　村提留属于经济合作社所有，由管理区设专业会计代管。管理区按照资金权属设若干经济合作社帐户，分户结算，不得改变资金权属关系。经济合作社帐户应设立公积金、公益金、管理费三个科目，各科目当年提取限额比例在预算方案内作出安排。
　　村提留中的管理费用于经济合作社、管理区两级干部误工补贴和办公开支。
　　村提留由乡经营管理站负责审计。
　　乡统筹费属于乡全体农民所有，由乡经营管理站管理和核算，设立乡村办学、优抚、计划生育、五保户供养、乡村道路修建、民兵训练六个科目，各科目当年提取限额比例除乡村办学按本细则第七条规定执行外，其余五项在预算方案内作出安排。
　　乡统筹费由市、县人民政府农村合作经济经营管理部门负责审计。


　　第十八条　村提留、乡统筹费属于集体资金，不得混淆和改变其资金性质和用途，不准平调、挪用到本社、本乡以外使用。


　　第十九条　农村义务工和劳动积累工，每年年初由乡人民政府商管理区提出当年用工计划，经乡人民代表大会审议通过，年终由管理区张榜公布用工情况，接受群众监督。


　　第二十条　义务工和积累工以出劳为主，也可以以资代劳，但必须坚持群众自愿的原则。
　　因病或伤残，不能承担义务工和积累工的，经本人提出申请，村集体经济组织成员代表会议评议，管理区同意，可以减免。


　　第二十一条　乡人民政府建立农民承担费用和劳务登记证制度。农民持证直接向管理区、乡人民政府缴纳村提留、乡统筹费和登记劳务出勤。


　　第二十二条　面向农民的行政事业性收费，其项目设置、标准制定和调整，由省有关行政主管部门提出，经省物价、财政行政主管部门和农民负担监督管理部门共同审核，联合发文，方可执行。重要项目须经省人民政府批准。


　　第二十三条　向农民集资，必须在法律、法规和国务院有关政策允许的范围内进行，遵循自愿、适度、出资者受益、资金定向使用的原则。


　　第二十四条　任何单位和个人都有权举报违反有关农民负担规定的行为。各级农民负担监督管理部门和行政监察部门接到举报，应当及时查处或者提请同级人民政府依法处理。


　　第二十五条　违反有关农民负担规定设置的收费、集资、摊派、罚款、基金等项目，由省、市、县农民负担监督管理部门报请同级人民政府予以撤销。已非法收取的款物，由农民负担监督管理部门报请同级人民政府责令其如数退回给农民。


　　第二十六条　违反农民负担规定的单位负责人和直接责任人员，由农民负担监督管理部门提请上述人员所在单位或者上级主管机关给予行政处分。


　　第二十七条　农民应在规定的时间内，向管理区（村集体经济组织）、乡人民政府缴纳村提留、乡统筹费，不得无理拖欠。
　　对无理拖欠、拒交村提留、乡统筹费者，应进行教育，限期缴纳。逾期仍未缴纳的，由乡人民政府从拖欠、拒交之日，按日加收１４‰的滞纳金；拒不缴纳的，乡人民政府有权决定从拖欠拒交人收入中扣缴（包括滞纳金）。


　　第二十八条　本细则由省人民政府农业行政主管部门负责解释，并组织实施。


　　第二十九条　本细则自发布之日起施行。