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业主委员会的法律困境与解决思路

浙江民禾律师事务所 胡杰丰

一直以来，我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。因此，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。

困境一：业主委员会的法律地位不明确

我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人必须符合下列四个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或者经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。其他组织又成为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。我国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”由此可见，其他组织是受我国法律认可和保护的民事主体之一，主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。
法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任相互独立；其他组织则不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。
根据我国《物业管理条例》（以下简称为条例）关于业主大会和业主委员会的规定，业主大会是由全体业主组成并代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织，履行下列六大职责：
（1）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业管理企业；
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（5）制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
《条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下五项职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（4）监督业主公约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职责。
经过对比后我们可以得出以下结论：第一，业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权，又拥有进行“选聘、解聘物业管理企业”、 “决定专项维修基金的使用、续筹”等民事活动的资格，还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权；第二，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，本身没有独立的意思能力；第三，业主委员会虽然是依法成立的，但是没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格，所以业主委员会不是法人。第四，虽然目前在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任，因此，业主委员会也不属于其它组织。笔者认为业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系相当，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。也就是说，按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格！


困境二：业主委员会的运作程序亟待规范

《条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。
《条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举行产生业主委员会”，没有具体规定业主大会召开的条件（物业交付时间、入住比例等）。建设部《业主大会规程》规定“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。”“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。”这就是说，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能成立，也就不可能产生业主委员会。而现实生活中建设单位及前期物业管理公司出于利益考量（如存在建设质量问题、害怕失去物业管理地位等）而不愿意成立业主大会的大有人在，这样业主委员会的组建也就不可能顺利进行。
业主委员会作为作为业主大会的执行机构，要具体负责实施业主大会的各项决议和规定，处理本区域内与物业管理相关的事项。但是由于业主委员会的委员都是兼职，在完成各自的本职工作之余，不可能有很多的时间和精力来处理业主委员会的事务。虽然一些地方性法规如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定了业主委员会可以设置专职主任、副主任或者聘请专职执行秘书，但是从全国范围看，如何保证业主委员会的工作效果是一个普遍性的难题。目前业主碰到什么问题，往往不是想到找业主委员会，而是通过物业管理公司来解决。但如果业主需要解决的问题就是出自物业管理公司呢？业主又该找谁呢？
《条例》也规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但是对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定，这就很容易造成“人人监督、人人都没法监督”的局面。另一方面，《条例》规定“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强……的业主担任。”在市场经济条件下，业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好自己的工作，又不能取得合理报酬，完全凭着公益心为全体业主服务，可能在短时间内可以做到，但是要坚持二、三年甚至更长的任期则并不可行。并且在没有监督机制的情况下，业主委员会委员极有可能利用自己手中的职权为自己谋求私利而不惜损害其他业主的利益！

业主委员会法律困境的解决思路

发达国家和地区为了规范各物业管理法律主体的行为，维护广大业主和租户的合法权利，一般都设有业主自治组织（业主代表大会和业主管理委员会）或者住户自治组织（房客联合会或者住户自助小组）。这些组织的存在，对于贯彻政府的物业管理政策、有效的实施物业委托管理、保证业主和住户的自律和相互监督，都具有积极作用。因此很多国家和地区用法律的形式对业主（或住户）自治组织加以规范、扶持和制约。其中有些国家和地区强制性的要求建立业主自治组织，如我国台湾地区《公寓大厦管理条例》就规定：凡同一建筑物有三户和三户以上业主，就必须建立具有法人资格的“管理委员会”。也有一些国家和地区授权业主选择是否成立具有法人资格的自治组织，如我国香港特别行政区的《建筑物管理条例》规定：业主有权组织具有法人资格的业主立案法团，代表所有业主行使权利，实现利益并承担责任。
发达国和地区的法律一般也要求业主大会成立后要依法到政府部门登记注册并取得法人资格，组成独立的法人团体。业主大会选举产生的管委会具体负责执行业主大会的有关决议，对建筑物进行管理。管委会要接受业主的监督、检查，并定期向业主大会报告工作情况，以保证管委会妥当、善意的行使自己的职责。但也有些国家和地区作出了不尽一致的规定，如我国台湾的《公寓大厦管理条例》也要求全体业主组成“区分所有权人会议”并选举产生执行机关——管理委员会，但是没有授予“区分所有权人会议”以法人地位，而是规定“管理委员会有当事人能力”。
发达国家和地区一般对业主或住户自治组织的建立方式和条件也做出具体规定，如我国香港《建筑物管理条例》就规定管理委员会可以通过三种方式建立：1）业主自主组建（需征集到20%的业主签名同意并且出席大会的业主超过全体业主的50%）；2）主管当局委任（需有拥有份数不少于20%的业主提出申请）；3）审裁处委任（需有拥有份数不少于10%的业主或主管当局或获授权人员的申请）。业主委员会一经成立就要接受业主大会和政府专管当局的监督，如果业主委员会委员有违反法律法规规定职责的情况就必须承担罚款、训戒等法律责任。为了保证业主委员会委员的利益，各国和各地区一般也规定委员可以按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报，。
根据发达国家和我国港、澳、台地区物业管理发展的经验，加强业主组织的地位、实现业主自治是解决业主内部纠纷、业主与物业管理公司纠纷和维护业主权益的有效途径。从我国《物业管理条例》有关业主大会的规定分析，业主大会作为一个代表和维护全体业主利益的自治组织，已经具备了取得法人资格的形式条件：1）依法成立；2）有自己的名称（×××业主大会）、组织机构（业主委员会为执行机构）和场所；3）有自己管理的财产和经费，现在唯一欠缺的条件是没有法律明确规定业主大会可以取得法人资格。因此，笔者认为，为了加强业主组织在物业管理中的地位和作用，应该由法律明确规定业主大会可以在依法成立并登记后取得法人资格，而业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责实施业主大会的决议，代表业主大会对物业进行有效管理。
同时，物业管理法律法规也应对业主大会组建的条件、程序，对业主委员会的监督措施、物质津贴、法律责任进一步明确化和具体化。如规定入住率达到一定的比例或交付时间超过一定期限业主就可以筹备成立业主大会，当建设单位或者前期物业管理公司阻挠业主大会的成立时，一定比例的业主可以向有关行政主管部门申请强制成立业主大会；规定业主大会和物业管理主管部门对业主委员会的进行监督的方式与措施，业主委员会委员违反职责应当承担的法律责任等。这样既符合业主自治这一原则，也有利于保护业主的合法权益，促进我国物业管理行业的有序、健康发展。

黑龙江省人大常委会


黑龙江省基本农田保护条例
黑龙江省人大常委会


（1995年6月30日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 1995年10月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 规 划
第三章 保 护
第四章 建 设
第五章 监督管理
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了对基本农田实行特殊保护，稳定耕地面积，根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国土地管理法》和国务院《基本农田保护条例》的有关规定，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条 本条例所称基本农田，是指基本农田保护区内长期稳定并重点建设的耕地。
本条例所称基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域。
第三条 基本农田保护区的规划、保护、建设和监督管理适用本条例。
第四条 县级以上人民政府应将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的内容，由上一级人民政府和本级人民代表大会常务委员会监督实施。
第五条 县级以上人民政府土地管理部门和农业行政主管部门负责本行政区内基本农田保护管理工作。土地管理部门侧重于基本农田的规划、保护和监督管理工作；农业行政主管部门侧重于基本农田的生态环境保护、建设和质量监督工作。
乡级人民政府负责本行政区域内基本农田的规划、保护、建设和管理工作。
计划、城建、财政、水利、林业、环保等部门按照各自职责，协同土地管理部门和农业行政主管部门做好基本农田保护、建设工作。
第六条 省土地管理部门在省农垦、森工主管部门设置的土地管理派出机构负责本系统内基本农田的规划、保护、建设和管理工作。其基本农田保护区规划需经省土地管理部门审核，报省人民政府批准。
第七条 对在基本农田保护管理工作中取得显著成绩的单位和个人，由人民政府给予表彰和奖励。

第二章 规 划
第八条 基本农田保护面积实行指标控制。全省基本农田保护面积比例不低于耕地面积的80％。其中商品粮基地县、产粮大县和国营农场基本农田保护面积比例不低于耕地面积的85％。
第九条 基本农田保护区规划应根据上一级人民政府下达的控制指标以及本地区的土地利用总体规划、人口状况和国民经济发展的需要编制，并与城市规划、村镇建设规划相协调。
第十条 全省基本农田保护区规划，由省土地管理部门会同农业行政主管部门和有关部门编制，经省人民政府审定，报国务院批准。
县级以上人民政府土地管理部门会同农业行政主管部门和有关部门编制本行政区域内的基本农田保护区规划，经本级人民政府审定，报上一级人民政府批准。
乡级人民政府编制本行政区域内的基本农田保护区规划，报县级人民政府批准。
经批准的基本农田保护区规划，因特殊情况确需调整的，必须经原审批机关批准。
第十一条 下列耕地应划入基本农田保护区：
（一）国务院有关主管部门和县级以上人民政府批准确定的粮食、经济作物和名、优、特、新农产品生产基地；
（二）高产、稳产农田和有良好基础设施的耕地；
（三）正在实施改造和列入农业综合开发项目的中低产田；
（四）城市和工矿区蔬菜生产用地；
（五）农业科研、教学单位、农业技术推广部门的试验田和良种繁育场地；
（六）农垦、森工系统及国营农、林、牧、渔场、部队农场、劳改农场集中连片的耕地。
第十二条 划入基本农田保护区的耕地分为两级。具有良好基础设施、产量高、质量优、集中连片的耕地划为一级基本农田。具有较好的基础设施、产量较高的耕地划为二级基本农田。
第十三条 划定基本农田保护区的技术规程由省土地管理部门会同省农业行政主管部门根据国家有关规定制定。

第三章 保 护
第十四条 基本农田保护区划定后，任何单位和个人不得擅自改变和占用。国家和省能源、交通、水利等建设项目，确需占用基本农田保护区内耕地的，建设项目选址时，应向所在市、县人民政府土地管理部门提出申请，经同级农业行政管部门签署意见后，占用一级基本农田的，报省
人民政府土地管理部门审查同意，核发《占用基本农田规划许可证》；占用二级基本农田的，由市、县人民政府土地管理部门审查同意，核发《占用基本农田规划许可证》。需要征拨用土地的，按照《黑龙江省土地管理实施条例》的规定办理用地审批手续。
前款所列建设项目占用二级基本农田3亩以下的，由县（市）人民政府批准；占用二级基本农田3亩以上、20亩以下的，由市人民政府（行政公署）批准；占用二级基本农田20亩以上、1000亩以下和占用一级基本农田500亩以下的，须报省人民政府批准；占用二级基本农田
1000亩以上和占用一级基本农田500亩以上的，须报国务院批准。
第十五条 设立开发区，不得占用基本农田保护区内的耕地；因特殊情况确需占用的，有关单位申报设立开发区时，必须附省级以上人民政府土地管理部门和农业行政主管部门的意见，按规定报省人民政府或国务院批准。
第十六条 非农业建设经批准占用基本农田保护区内耕地，除按照国家和省规定缴纳有关税费外，由用地的单位或个人负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的，应在同类土地补偿费总额的基础上提高1．5倍，缴纳基本农田保护区耕地造地费。占用基本农田保
护区内菜地，已按照规定缴纳新菜田建设基金的，免缴耕地造地费。
耕地造地费按县以上人民政府的土地审批权限，由批准的土地管理部门统一收缴，按预算外资金管理，实行财政专户存储，专款专用，用于基本农田保护区规划、管理、新的基本农田的开垦、建设和中低产田的改造，任何单位和个人不得截留、挪用、占用。耕地造地费的管理使用，由
省土地管理部门会同省农业行政主管部门、省财政部门制定具体实施办法，报省人民政府批准。
第十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田保护区内的耕地。已办理征用基本农田保护区耕地手续，1年内不使用的，由原土地使用单位或个人继续耕种；1年以上2年以内未动工兴建而闲置未用的，按《黑龙江省土地荒芜费征收办法》的规定缴纳土地荒芜费；连续2年不使
用的，由县级人民政府土地管理部门报本级人民政府批准，无偿收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证。承包经营基本农田保护区内耕地的单位和个人弃耕抛荒满2年由原发包单位收回承包经营权。
第十八条 禁止占用基本农田保护区耕地营造用材林、薪炭林。营造农田防护林、水土保持林应坚持因害设防、防治并重的原则，占用耕地的比例按国家有关规定执行。
第十九条 村镇建设应坚持合理布局、节约用地的原则，制定建设用地规划。
未经省人民政府批准，不准在基本农田保护区内建立工业小区、集贸市场、游乐场所、旅游设施。
第二十条 基本农田保护区内禁止下列行为：
（一）建公墓、建坟、建砖瓦厂、建房；
（二）挖砂、采石、取土；
（三）排放造成污染的废水、废气及堆放固体废弃物；
（四）侵占或损坏基本农田保护区基础设施；
（五）将耕地转为非耕地。
第二十一条 向基本农田保护区提供肥料和作为肥料的城市垃圾、污泥的，必须符合国家有关标准。

第四章 建 设
第二十二条 各级人民政府应制定基本农田建设规划，加强对基本农田保护区内的农田水利、水土保持、农田防护林、道路等基础设施的建设，防治土壤沙化、盐渍化，提高抗御自然灾害能力。
第二十三条 县级以上人民政府应对本行政区域内基本农田中的中低产田制定改造规划，本着先易后难的原则，采取工程、生物、农艺等综合技术措施分期分批进行治理。改造后的中低产田应提高一个以上地力等级。
第二十四条 县级以上人民政府应建立和完善地力监测基础设施，做好基本农田地力监测工作。其农业行政主管部门应建立基本农田地力监测网络和地力情况档案，定期公布地力变化情况，并为农业生产者提供培肥地力技术指导。
第二十五条 利用基本农田从事农业生产的单位和个人应履行下列义务：
（一）兴修农田水利，提高抗御自然灾害能力；
（二）采取水土保持措施，防治水土流失；
（三）做到用地养地相结合，建立以增施有机肥为主体，有机肥、化肥、生物肥、微量元素配合施用的施肥制度；
（四）提倡种植绿肥，秸杆还田；
（五）建立合理的耕作、轮作制度；
（六）塑料地膜使用后应及时收回清除，积极推广使用易分解无害地膜。
第二十六条 各级人民政府应制定优惠政策，鼓励引导农业生产者对其经营的基本农田增加资金、劳力投入，改善农业生产基本条件。
第二十七条 县以上人民政府土地管理部门应查清行政区域内宜农荒地资源，制定新的基本农田开发利用规划，并组织实施。

第五章 监督管理
第二十八条 基本农田保护区规划确定后，县级以上人民政府应与下一级人民政府签订基本农田保护责任书；乡级人民政府应与农村集体经济组织或村民委员会签订基本农田保护责任书。
基本农田保护责任书内容应包括：
（一）基本农田位置、范围、面积、地块、等级、种类；
（二）保护的具体措施；
（三）当事人的权利和义务；
（四）奖惩事项等。
农业承包合同中应载明承包方对基本农田的保护、建设施有机肥的责任。
第二十九条 县级人民政府每年应组织土地管理部门、农业行政主管部门及其他有关部门监督检查基本农田的保护管理情况，并将检查情况向上一级人民政府和本级人民代表大会常务委员会做出报告。
第三十条 县级土地管理部门应加强基本农田保护区耕地的管理，建立基本农田档案，抄送同级农业行政主管部门，报上级土地管理部门备案。

第六章 法律责任
第三十一条 违反本条例第十四条第一款、第十八条、第十九条第二款、第二十条第（五）项规定，擅自改变基本农田保护区，将耕地转为非耕地，非法占用基本农田的，由土地管理部门责令退还，恢复基本农田，限期拆除或没收建筑物和其它设施，并处每亩50元至500元罚款。


第三十二条 违反本条例第十四条第二款规定，超越批准权限或化整为零批准占用基本农田的，批准文件无效，由上级土地管理部门依法查处。
第三十三条 违反本条例第十六条第二款规定，截留、挪用、占用耕地造地费的，由县级以上人民政府有关部门责令退赔，并处以非法截留、挪用、占用款额1至3倍的罚款。
第三十四条 违反本条例第二十条第（一）、（二）项规定，在基本农田保护区内建公墓、建坟、建砖瓦厂、建房、挖砂、采石、取土毁坏种植条件的，由土地管理部门责令限期治理，恢复耕地，可以并处毁坏耕地每平方米5元至15元的罚款。
第三十五条 违反本条例第二十条第（三）项规定，对基本农田造成污染危害的，由农业行政主管部门责令排除危害，治理恢复，并由造成损失的单位或个人向受害者赔偿损失。
第三十六条 违反本条例第二十一条规定，向基本农田提供肥料和做为肥料的城市垃圾、污泥造成污染的，由农业行政主管部门给予警告或处以每吨50元至100元的罚款。
第三十七条 违反本条例第二十五条规定，造成地力下降的，由农业行政主管部门责令限期进行治理恢复。不按期进行治理的，由农业行政主管部门组织治理恢复，所需费用由承包者负担。
第三十八条 违反本条例规定，对直接责任者需要给予行政处分的，由土地管理部门提出处分意见，由所在单位或上级机关给予行政处分，直至由司法机关追究刑事责任。
第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议或不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十条 基本农田保护管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第四十一条 本条例由省土地管理部门会同省农业行政主管部门负责应用解释。
第四十二条 本条例自1995年10月1日起施行。



1995年6月30日