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江西省人大常委会


江西省各级人民代表大会代表选举实施细则
江西省人大常委会


第一章 总 则
第二章 选举工作机构
第三章 代表名额和分配
第四章 选区划分
第五章 选民登记
第六章 代表候选人的提出
第七章 选举程序
第八章 对代表的监督、罢免和补选
第九章 对破坏选举的制裁
第十章 附 则

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会选举法》（以下简称《选举法》），结合本省实际，制定本实施细则。
第二条 省、设区的市人民代表大会的代表，由下一级人民代表大会选举。不设区的市、市辖区、县和乡、民族乡、镇人民代表大会的代表，由选民直接选举。
第三条 驻本省的中国人民解放军和中国人民武装警察部队，按照《中国人民解放军选举全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表的办法》，选举产生县级以上地方各级人民代表大会的代表。
第四条 全省各级人民代表大会的选举经费，由各级选举工作机构编造预算，分别列入各级财政开支。

第二章 选举工作机构
第五条 省、设区的市人民代表大会常务委员会主持本级人民代表大会代表的选举，指导本行政区域内县级以下人民代表大会代表的选举工作。其日常工作由同级人民代表大会常务委员会选举工作机构办理。
第六条 县乡换届选举期间，在地区及县以下设立选举工作机构。
地区设立选举工作指导小组，负责指导本行政区域内县级以下人民代表大会代表的选举工作。地区选举工作指导组设组长1人，副组长1至2人，组员若干人，由省人民代表大会常务委员会地区工作委员会报省人民代表大会常务委员会备案。
不设区的市、市辖区、县和乡、民族乡、镇设立选举委员会，受县级人民代表大会常务委员会领导。选举委员会设主任委员1人，副主任委员1至2人，委员若干人，由县级人民代表大会常务委员会任命。选举委员会下设办公室，办理选举工作的具体事务。
街道办事处设立选举领导小组，作为不设区的市、市辖区选举委员会的派出机构。选举领导小组设组长1人，副组长1至2人，组员若干人，由不设区的市、市辖区人民代表大会常务委员会任命。
选区设立选举办事组，在选举委员会或者街道选举领导小组的领导下，办理本选区的选举事项。选区的选举办事组设组长1人，副组长1至2人，组员若干人，由乡、民族乡、镇选举委员会或者街道选举领导小组决定。
选区内可划分若干选民小组，组织选民参加选举活动。选民小组组长、副组长由选民推选。
第七条 选举委员会主持本级人民代表大会代表的选举，具体职责是：
（一）负责《选举法》和本实施细则的宣传和执行，答复有关选举工作的咨询；
（二）制定本级人民代表大会代表选举工作计划，培训选举工作人员，部署和检查指导选举工作；
（三）划分选举本级人民代表大会代表的选区，分配各选区应选代表的名额；
（四）组织选民登记，审查选民资格，印发选民证，受理对于选民名单不同意见的申诉，并作出决定；
（五）公布各政党、各人民团体和选民依法联名提出的代表候选人名单，确定并公布正式代表候选人名单；
（六）规定并公布选举日期和地点；
（七）制定投票办法，主持投票选举；
（八）确定选举是否有效，公布当选代表名单；
（九）对公民检举、控告选举违法的案件进行调查处理；
（十）做好选举过程中文书资料的整理和归档工作。

第三章 代表名额和分配
第八条 地方各级人民代表大会的代表名额，按照下列规定确定：
（一）省的代表名额基数为350名，每15万人可以增加1名代表。
（二）设区的市的代表名额基数为240名，每2．5万人可以增加1名代表。
（三）不设区的市、市辖区、县的代表名额基数为120名，每5000人可以增加1名代表。
（四）乡、民族乡、镇的代表名额基数为40名，每1500人可以增加1名代表；人口超过9万的乡、民族乡的代表总名额不得超过100名；人口超过13万的镇的代表总名额不得超过130名；人口不足2000人的乡、民族乡、镇的代表总名额可以少于40名。
按照前款规定的地方各级人民代表大会的代表名额基数与按人口数增加的代表数相加，即为地方各级人民代表大会的代表总名额。
聚居的少数民族多或者人口居住分散的县、乡、民族乡，经省人民代表大会常务委员会决定，代表名额可以另加5％。
第九条 省人民代表大会代表的具体名额，由全国人民代表大会常务委员会确定。设区的市和县级的人民代表大会代表的具体名额，由省人民代表大会常务委员会依照本实施细则第八条的规定确定，报全国人民代表大会常务委员会备案。乡级的人民代表大会代表的具体名额，由县级人
民代表大会常务委员会依照本实施细则第八条的规定确定，报上一级人民代表大会常务委员会备案。
第十条 省人民代表大会代表的名额，由省人民代表大会常务委员会按照农村每一代表所代表的人口数4倍于城市每一代表所代表的人口数的原则分配。
市、市辖区人民代表大会代表的名额，由本级人民代表大会常务委员会按照农村每一代表所代表的人口数，应当多于市区每一代表所代表的人口数的原则分配。
县人民代表大会代表的名额，由县人民代表大会常务委员会按照农村每一代表所代表的人口数4倍于镇每一代表所代表的人口数的原则分配。
第十一条 驻在不设区的市、市辖区、县内的不属于所在地人民政府领导的企业事业单位，其县级以上地方各级人民代表大会代表名额的分配，由各该级人民代表大会常务委员会确定。
第十二条 在分配地方各级人民代表大会代表名额时，应当掌握代表结构的合理比例。
地方各级人民代表大会代表中，应当有适当数量的妇女代表，并逐步提高妇女代表的比例。
本行政区域内归侨、侨眷、港澳台同胞眷属人口较多的，应当有适当名额的代表。
凡有少数民族聚居的地方，该聚居地少数民族应当有适当数量的代表。
第十三条 省、设区的市人民代表大会代表的名额一律分配到选举单位。
不设区的市、市辖区、县和乡、民族乡、镇人民代表大会代表的名额一律分配到选区。

第四章 选区划分
第十四条 不设区的市、市辖区、县和乡、民族乡、镇人民代表大会的代表按选区进行选举。
划分选区，应当从实际出发，因地制宜，便于选举的组织工作和选民参加选举活动，便于选民了解代表和代表联系选民。

选区的大小，按照每一选区选1至3名代表划分。超过3名代表名额的选区，选举无效。
城镇各选区每一代表所代表的人口数应当大体相等。农村各选区每一代表所代表的人口数应当大体相等。
第十五条 选举不设区的市、市辖区、县人民代表大会代表的选区按以下规定划分：
（一）农村以1个村民委员会为单位划分选区，人口较少的村民委员会也可以联合划分选区；
（二）乡、民族乡、镇的机关和所属单位人口总数足以产生1至3名代表的，可以单独划分选区；
（三）城镇以若干个居民委员会为单位联合划分选区，人口总数足以产生1名代表的居民委员会也可以单独划分选区；
（四）不设区的市、市辖区、县的机关、团体、企业事业单位人口总数足以产生1至3名代表的，可以单独划分选区，人口总数不足以产生1名代表的，也可以若干个单位或者和所在地的居民委员会联合划分选区。
第十六条 选举乡、民族乡、镇人民代表大会代表的选区，按以下规定划分：
（一）农村以1个村民小组为单位划分选区，人口较少的村民小组也可以联合划分选区；
（二）城镇按照居民委员会管辖范围划分选区；
（三）乡、民族乡、镇的机关和所属单位可以和邻近的居民委员会联合划分选区，人口较多的也可以单独划分选区。

第五章 选民登记
第十七条 依法享有选举权和被选举权的中华人民共和国公民，必须进行选民登记。年满18周岁的时间，按公历计算，以当地规定的选举月为准。
选民登记按选区进行，经登记确认的选民资格长期有效。每次选举前只对上次选举以后新满18周岁的选民和被剥夺政治权利期满后恢复政治权利的选民进行登记。对从其他选区迁入的选民列入选民名单；对迁出选区的、死亡的或者依照法律被剥夺政治权利的人，从选民名单上除名。


第十八条 每个选民只能在一个选区进行登记。选民登记要做到不错、不重、不漏，使有选举权利的公民都能依法行使选举权利。具体规定如下：
（一）农村村民、城镇居民，在户籍所在地的选区登记。
（二）机关、团体、企业事业单位的选民，在其工作单位所在地的选区登记。
（三）大中专学校及技工学校的选民，在所在学校的选区登记。学校进行选民登记应当避开假期。
（四）从外地临时到本地和从本地临时到外地工作或者居住，没有现工作地或者居住地正式户籍的选民，回原工作单位或者户籍所在地的选区登记。如果不能回原工作地或者居住地参加选举的选民，在取得原工作地或者居住地选民资格证明后，可以在现工作地或者居住地的选区登记。


（五）驻在乡、民族乡、镇的不属于县级以下人民政府领导的企业事业单位的选民，只参加县级人民代表大会代表的选举，在县级选举委员会划分的选区登记。
（六）驻在不设区的市、市辖区、县的不属于该所在地县级以下人民政府领导的企业事业单位的选民，应当在其单位所在地的选区登记，并参加所在地的县级人民代表大会代表的选举。
第十九条 无法行使选举权和被选举权的精神病患者和无法表达意志的痴呆人，经监护人同意或者医疗部门证明，选举委员会确认，不列入选民名单。
患间歇性精神病的选民，列入选民名单，选举时发病的，不行使选举权利。
患传染病必须隔离的选民，由选区委托专业医务人员负责组织选民登记。
第二十条 因反革命案或者其他严重刑事犯罪案被羁押，正在受侦查、起诉、审判的人，经人民检察院或者人民法院决定，在被羁押期间，停止行使选举权利。
第二十一条 下列人员应当进行选民登记：
（一）被判处有期徒刑、拘役、管制而没有附加剥夺政治权利的；
（二）被羁押正在受侦查、起诉、审判，人民检察院或者人民法院没有决定停止行使选举权利的；
（三）正在取保候审和被监视居住的；
（四）正在被劳动教养的；
（五）正在受拘留处罚的。
上述人员应当分别由执行监禁、拘役、拘留、劳动教养的机关或者其居住地的选区组织选民登记，报不设区的市、市辖区、县选举委员会备案。
第二十二条 在县级以下人民代表大会代表选举期间，港澳台同胞和旅居国外的中华人民共和国公民，在本省行政区域内的，可以在原籍地或者原居住地参加选民登记。
第二十三条 选民登记结束后，经选举委员会审查，由选区或者选民小组于选举日的20日以前公布选民名单，发给选民证。同时，公布选举日期和地点。
选民证不得涂改或者转借。
第二十四条 对于公布的选民名单有不同意见的，可以向选举委员会申诉。选举委员会对申诉意见，应当在3日内作出处理决定。申诉人如果对处理决定不服，可以在选举日的5日以前向当地人民法院起诉。人民法院应当在选举日以前作出判决。人民法院的判决为最后决定。

第六章 代表候选人的提出
第二十五条 省、设区的市人民代表大会代表候选人，按选举单位提名产生。
不设区的市、市辖区、县和乡、民族乡、镇人民代表大会代表候选人，按选区提名产生。
第二十六条 地方各级人民代表大会代表候选人，可以由本级和下一级的政党、人民团体联合或者单独提名，选民或者代表10人以上联名，也可以提名代表候选人。政党、人民团体联合或者单独，选民或者代表10人以上联名，所提的代表候选人的人数，分别不得超过本选区或者本
选举单位应选代表的名额。
提名代表候选人应当采取书面形式。
第二十七条 省、设区的市人民代表大会代表候选人的名额，应当多于应选代表名额的1／5至1／2，进行差额选举。
县级以上地方各级人民代表大会在选举上一级人民代表大会代表时，提名、酝酿代表候选人的时间不得少于2日。
各政党、各人民团体或者代表10人以上联名提名的代表候选人人数，符合差额比例时，都应当列入正式代表候选人名单，直接进行投票选举。如果被提名的代表候选人人数超过最高差额比例时，应当进行预选，根据预选时得票多少的顺序，按照本级人民代表大会的选举办法根据本实
施细则确定的具体差额比例，确定正式代表候选人名单，进行投票选举。
第二十八条 不设区的市、市辖区、县和乡、民族乡、镇人民代表大会代表候选人人数，应当多于应选代表名额的1／3至1倍，进行差额选举。
各政党、各人民团体或者选民10人以上联名提名的代表候选人人数符合差额比例时，都应当列入正式代表候选人名单。如果所提的代表候选人人数超过最高差额比例时，由选举委员会将全部候选人名单交该选区的选民小组反复酝酿、讨论、协商，根据较多数选民的意见，确定正式代
表候选人名单。
代表候选人名单和正式代表候选人名单，以姓氏笔划为序排列，由选举委员会分别在选举日的15日以前和5日以前张榜公布，选举委员会不得任意增减或者调换。
第二十九条 选举委员会或者人民代表大会主席团应当向选民或者代表介绍代表候选人的情况。提名者也可以在选民小组会上或者代表小组会上如实介绍所提名的代表候选人的情况。代表候选人应当同选民或者代表见面，回答选民或者代表提出的问题。但是在选举日必须停止对代表候
选人的介绍。

第七章 选举程序
第三十条 在选民直接选举人民代表大会代表时，选民根据选举委员会的规定，凭选民证领取选票。各选区应当设立投票站、流动票箱或者召开选举大会进行选举。投票选举由选举委员会主持。
设区的市和县级人民代表大会在选举上一级人民代表大会的代表时，由各该级人民代表大会主席团主持。
第三十一条 地方各级人民代表大会代表的选举，一律采用无记名投票方式。
选民如果是文盲或者因残疾不能写选票的，可以委托他信任的人代写。
第三十二条 选民直接选举的投票时间一般为1至3日。特殊情况经选举委员会批准可以适当延长。
第三十三条 选民如果在选举期间外出，经选举委员会认可，可以书面委托其他选民在原选区代为投票。每一选民接受的委托不得超过3人。
设区的市和县级人民代表大会选举上一级人民代表大会的代表时，因故没有出席会议的代表，或者在选举投票时缺席的代表，不得委托他人代为投票。
第三十四条 选民因老、弱、病、残或者因公不能离开职守而无法参加选举大会，可以在流动票箱投票。流动票箱投票应当在选举大会召开之前的1至3日内进行。
第三十五条 本实施细则第二十一条所列的选民就地参加选举，选举方式由选举委员会同执行监禁、拘役、拘留或者劳动教养的机关协商决定，可以设流动票箱投票，也可以由其本人委托其他选民代为投票。
第三十六条 选举人对代表候选人可以投赞成票，可以投反对票，可以另选其他选民，也可以弃权。
任何组织和个人，对于选民或者代表的投票，不得进行干预。
第三十七条 每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。
每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的选票作废，等于或者少于规定应选代表人数的选票有效。
第三十八条 在选民直接选举人民代表大会的代表时，选区全体选民的过半数参加投票，选举有效。代表候选人或者选民获得参加选举的选民过半数的选票时，始得当选。
县级以上地方各级人民代表大会在选举上一级人民代表大会的代表时，代表候选人获得全体代表过半数的选票，始得当选。
获得过半数选票的代表候选人人数超过应选代表名额时，以得票多的当选。如果遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的代表候选人再次投票，以得票多的当选。
获得过半数选票的当选代表的人数少于应选代表的名额时，不足的名额另行选举。另行选举时，根据在第一次投票时得票多少的顺序，按照本实施细则第二十七条、第二十八条规定的差额比例，确定候选人名单。如果只选1人，候选人应为2人。

依照前款规定另行选举县级和乡级人民代表大会代表时，代表候选人以得票多的当选，但是得票数不得少于选票的1／3；县级以上的地方各级人民代表大会在另行选举上一级人民代表大会代表时，代表候选人获得全体代表过半数的选票，始得当选。
再次投票或者另行选举均不得超过两次。
第三十九条 选举时，如果本选区所有代表候选人均未获得参加选举的选民过半数的选票时，应当征求选民意见，再次组织选举，也可以另行酝酿提出其他代表候选人。
第四十条 在本次选举中，在某一选区落选的代表候选人，不得安排到另一选区再选。
第四十一条 选区投票选举前应当做好下列准备工作：
（一）做好投票选举前的宣传和组织工作；
（二）制作票箱，印制选票；
（三）设置投票站或者选举大会会场。
第四十二条 选区选举大会程序：
（一）选民凭选民证入场；
（二）清点到会人数；
（三）推选监票员、计票员、唱票员，代表候选人不得担任监票员、计票员、唱票员；
（四）宣布本选区应选代表人数和正式代表候选人名单；
（五）宣布投票方式和其他有关注意事项；
（六）分发选票；
（七）检查票箱，进行投票选举；
（八）投票结束后，由监票员、计票员、唱票员和主持选举的人员，当场开箱计票，将投票人数和票数加以核对，作出记录，并由监票员签字。
第四十三条 选举结果由选举委员会或者人民代表大会主席团根据《选举法》和本实施细则的规定确定是否有效，并予以宣布。
第四十四条 投票结束后，缺席的代表或者选民不能再行投票。
第四十五条 县级以上人民代表大会代表的代表资格，由本级人民代表大会常务委员会代表资格审查委员会进行审查，提出审查报告，经本级人民代表大会常务委员会确认后，发给代表证书。
乡、民族乡、镇人民代表大会代表的代表资格，由乡、民族乡、镇人民代表大会代表资格审查委员会审查确认后，发给代表证书。

第八章 对代表的监督、罢免和补选
第四十六条 地方各级人民代表大会的代表，受原选举单位或者选民的监督。选举单位或者选民有权罢免自己选出的代表。
第四十七条 对于县级和乡级人民代表大会代表，原选区选民30人以上联名，可以向县级人民代表大会常务委员会书面提出罢免要求。
罢免要求应当写明罢免理由。被提出罢免的代表有权在选民会议上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。
县级人民代表大会常务委员会应当将罢免要求和被提出罢免的代表的书面申辩意见印发原选区选民。
表决罢免要求，由县级的人民代表大会常务委员会派有关负责人员主持。
第四十八条 县级以上的地方各级人民代表大会举行会议时，主席团或者1／10以上代表联名，可以提出对由该级人民代表大会选出的上一级人民代表大会代表的罢免案。在人民代表大会闭会期间，县级以上地方各级人民代表大会常务委员会主任会议或者常务委员会1／5以上组成
人员联名，可以向常务委员会提出对由该级人民代表大会选出的上一级人民代表大会代表的罢免案。罢免案应当写明罢免理由。
县级以上地方各级人民代表大会举行会议时，被提出罢免的代表有权在主席团会议和大会全体会议上提出申辩意见，或者书面提出申辩意见，由主席团印发会议。罢免案经会议审议后，由主席团提请全体会议表决。
县级以上的地方各级人民代表大会常务委员会举行会议时，被提出罢免的代表有权在主任会议和常务委员会全体会议上提出申辩意见，或者书面提出申辩意见，由主任会议印发会议。罢免案经会议审议后，由主任会议提请全体会议表决。
第四十九条 罢免代表采用无记名投票的表决方式。
第五十条 罢免县级和乡级人民代表大会代表，须经原选区过半数的选民通过，其罢免决议分别由县级人民代表大会常务委员会和乡级人民代表大会主席团作出。
罢免由县级以上的地方各级人民代表大会选出的代表，须经各该级人民代表大会过半数的代表通过；在代表大会闭会期间，须经常务委员会组成人员的过半数通过。罢免的决议，须报送上一级人民代表大会常务委员会备案。
第五十一条 县级以上地方各级人民代表大会常务委员会组成人员，省、设区的市人民代表大会专门委员会成员的代表职务被罢免的，其常务委员会组成人员或者专门委员会成员的职务相应撤销，由主席团或者常务委员会予以公告。
乡、民族乡、镇的人民代表大会主席、副主席的代表职务被罢免的，其主席、副主席的职务相应撤销，由主席团予以公告。
第五十二条 省、设区的市人民代表大会代表，可以向选举他的人民代表大会的常务委员会书面提出辞职。县级人民代表大会代表可以向本级人民代表大会常务委员会书面提出辞职，乡级人民代表大会代表可以向本级人民代表大会书面提出辞职。
第五十三条 县级以上的各级人民代表大会常务委员会组成人员，省、设区的市人民代表大会的专门委员会成员，辞去代表职务的请求被接受的，其常务委员会组成人员、专门委员会成员的职务相应终止，由常务委员会予以公告。
乡、民族乡、镇的人民代表大会主席、副主席，辞去代表职务的请求被接受的，其主席、副主席的职务相应终止，由主席团予以公告。
第五十四条 在换届选举时未选满的地方各级人民代表大会代表名额，应当召开选民大会或者人民代表大会会议，进行差额选举。
第五十五条 代表在任期内因故出缺，由原选区或者原选举单位补选。
地方各级人民代表大会代表，在任期内调离或者迁出本行政区域的，其代表资格自行终止，缺额另行补选。
补选出缺的代表时，代表候选人的名额可以多于应选代表的名额，也可以同应选代表的名额相等。
补选采用无记名投票方式。
第五十六条 补选县、乡级人民代表大会代表时，分别由县级人民代表大会常务委员会和乡级人民代表大会主席团主持，并派人到选区具体组织补选事宜。补选的代表候选人情况应当向选民介绍，在征得多数选民同意后，将代表候选人名单在选举日的5日前公布。选区全体选民的过半
数参加投票，选举有效；代表候选人获得参加选举的选民过半数的选票，始得当选。

补选省、设区的市人民代表大会代表，在人民代表大会会议期间，由大会按照选举代表的程序进行；在人民代表大会闭会期间，由人民代表大会常务委员会按照选举代表的程序进行。
补选的县级以上地方各级人民代表大会代表的代表资格，经本级人民代表大会常务委员会代表资格审查委员会审查确认后，由常务委员会予以公告。补选的乡级人民代表大会代表的代表资格，经乡级人民代表大会代表资格审查委员会审查确认后，由主席团予以公告。

第九章 对破坏选举的制裁
第五十七条 为保障选民和代表自由行使选举权和被选举权，对违反《选举法》和本实施细则，有下列行为之一的，应当依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）用暴力、威胁、欺骗、贿赂等非法手段破坏选举或者妨害选民和代表自由行使选举权和被选举权的；
（二）伪造选举文件，虚报选举票数或者有其他违法行为的；
（三）对于控告、检举选举中违法行为的人，或者对于提出要求罢免代表的人进行压制、报复的。
第五十八条 对于选举中的违法行为，公民可以向本级、上一级选举委员会或者人民代表大会常务委员会检举、控告，也可以直接向司法机关检举控告。

第十章 附 则
第五十九条 本实施细则自公布之日起施行。



1995年8月30日
国家税务总局


国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

国税发 [2009] 31号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

　　为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家税务总局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年三月六日

　　

　　　　　　　　　　　　　　房地产开发经营业务企业所得税处理办法　　　　　　　

　　第一章 总 则

　　第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

　　第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　（二）开发产品已开始投入使用。

　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。

　　第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

　　第二章 收入的税务处理

　　第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

　　第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

　　（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

　　（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

　　1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。　

　　3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

　　第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

　　第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

　　（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

　　第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

　　第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

　　第三章 成本、费用扣除的税务处理

　　第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

　　第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

　　第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

　　第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

　　第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

　　第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

　　第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

　　（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

　　（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

　　第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

　　第二十一条　企业的利息支出按以下规定进行处理：

　　（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

　　（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

　　第二十二条　企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

　　第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

　　第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

　　第四章 计税成本的核算

　　第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

　　第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

　　（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

　　（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

　　（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

　　（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

　　（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

　　（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

　　成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

　　第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：

　　（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

　　（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

　　（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

　　（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

　　（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

　　第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：

　　（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

　　（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

　　（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

　　（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

　　（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

　　第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

　　（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

　　2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

　　（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

　　1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

　　2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

　　（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

　　（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

　　第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：

　　（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。

　　土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

　　（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

　　（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

　　（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

　　第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

　　（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

　　1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

　　2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

　　（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

　　第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　　第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

　　第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

　　第五章 特定事项的税务处理

　　第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

　　（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

　　第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

　　企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

　　第六章 附 则

　　第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。

　　第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。