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活跃市场也需依法行事/秦珏

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 08:30:40  浏览:8565   来源:法律资料网
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活跃市场也需依法行事

秦 珏



近年来,由于房地产市场的疲软,使得市场竞争日益激烈,各商家绞尽脑汁频频使出新招,以求在激烈的市场竞争中立于不败之地。于是乎,在外销商品房的销售中出现了“先租后售”、“售后包租”、“商品房预租”等等促销口号。而这些促销手段,使买卖双方各得其所,利益共享,实际上有利于外销商品房的流通,有利于房地产市场的健康发展。
然而,无论这些营销手段如何出色,操作过程中必须要恪守规范,这样才能真正保障买卖双方的利益。下文就对此作一番介绍。

一、外销商品房先租后售

所谓商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的外销商品房在竣工交付,并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后,采取先出租给承租人使用,而后根据合同约定再出售给承租人的一种促销行为。房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备两个条件,即已经初始登记并取得的房地产权证书和已与物业管理企业订立的物业管理服务合同并已实施管理。符合上述条件,房地产开发经营企业与承租人订立租赁合同,在合同约定的有效期限内,该出租房屋需设定抵押权的,房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押人。在此期间,未经承租人书面同意放弃租后购房权利的,房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人;承租人征得房地产开发经营企业的书面同意,可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人,但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同,并办理变更登记、取得房地产权证书前,不得将房屋转售他人。

二、外销商品房售后包租

所谓外销商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。凡房地产开发经营企业按市场价格出售,以一定租金回报实施售后包租的,所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,并必须提供相应的担保。房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局提出申请,市房地局自受理申请之日起十日内完成审核,发给同意售后包租的批准文件。

三、外销商品房预租

所谓外销商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前,与承租预约人签订商品房租赁预约协议,并向承租预约人收取一定数额的预收款行为。房地产开发经营企业投资建造的外销商品房,在办理初始登记,取得房地产权证前,需要预租的,都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局提出预租申请,取得同意预租的批准文件。凡房地产开发经营企业取得了预租批准后,该外销商品房已预售,且预售合同已登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。
各种促销手段固然可以促进房地产市场的进一步繁荣,但商家与买家对新的经营方式要加强了解,才能保证自身的利益不受损失。



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福建省人民代表大会常务委员会关于提高企业职工失业保险费征收比例和企业职工失业保险费、养老保险费的征收工作可以由省人民政府暂时委托代征单位的决?

福建省人大常委会


福建省人民代表大会常务委员会关于提高企业职工失业保险费征收比例和企业职工失业保险费、养老保险费的征收工作可以由省人民政府暂时委托代征单位的决定
福建省人大常委会


(1998年9月25日福建省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议通过)


福建省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议,审议了福建省人民政府“关于提请修改城镇企业职工基本养老保险费执法主体和执法权等问题的议案”和“关于提请修改企业职工失业保险费执法主体和执法权等问题的议案”,作出如下决定:
一、将《福建省企业职工失业保险条例》第十条,“企业按其参加失业保险的全体职工月工资总额1%,职工个人按其月工资的0.5%缴纳失业保险费”,修改为“企业按其参加失业保险的全体职工月工资总额2%,职工个人按其月工资的1%缴纳失业保险费”。
二、在《福建省企业职工失业保险条例》和《福建省城镇企业职工基本养老保险条例》未修改前,企业职工失业保险费和城镇企业职工基本养老保险费的征收工作,可以由省人民政府暂时委托代征单位。



1998年9月25日

青岛火车站广场及周边区域管理办法

山东省青岛市人民政府


青岛火车站广场及周边区域管理办法
青岛市人民政府



《青岛火车站广场及周边区域管理办法》已于1998年10月19日经第19次市人民政府常务会议审议通过,现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强青岛火车站广场及周边区域的管理,维护该区域的社会秩序、公共安全和市容环境卫生,创造安全、文明、整洁、优美的环境,根据有关法律、法规的规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于青岛火车站广场(以下简称广场)和自泰安路南端向北沿泰安路、湖北路、蒙阴路、广西路、郯城路、太平路、单县支路、单县路、广州路、费县路至广场的连接线围成的区域(以下统称广场区域)。
第三条 青岛火车站广场管理机构(以下简称广场管理机构)按照本办法规定,负责广场区域的容貌和环境卫生、经营秩序、市政公用设施、绿化等方面的监督检查和违法行为的查处;协助公安部门做好广场区域的治安、交通秩序的管理工作;协助交通行政管理部门做好广场区域的运
输经营秩序的管理工作。
第四条 城市管理、园林绿化、环境卫生、工商行政、市政、公用事业、规划、公安、铁路等行政管理部门和单位,应当协助广场管理机构做好广场区域的有关管理工作。

第二章 行为规范
第五条 单位和个人在广场区域内应当遵守下列规定:
(一)不得乱扔果皮、纸屑、烟头、塑料袋、饮料瓶(袋)等杂物,不得随地吐痰;
(二)严禁乱贴乱画、乱刻乱涂;
(三)单位和个人的生活垃圾,必须按指定的时间、地点倾倒;
(四)不得利用树木和构筑物、线杆及其他公共设施挂晒衣物、吊装物品;
(五)建筑施工工地必须按规定设置围挡,产生的垃圾日产日清,在围挡外不得有积存垃圾;
(六)建筑物的外墙应当按规定定期粉刷;
(七)城市市容和环境卫生管理的其他有关规定。
第六条 未经规划部门批准,任何单位和个人不得在广场区域内搭建建筑物、构筑物。
第七条 在广场区域内经批准设置户外广告的,应当到广场管理机构办理登记手续。
沿街各经营单位不得在橱窗、门头上乱贴广告。
广场区域内的户外广告、门头字号、橱窗,应当保持完好整洁,不得有不良文化现象及品味低下的内容和粗制滥造、残缺不全、不规范用字等行为。
第八条 单位和个人在广场区域内应当遵守下列规定:
(一)严禁擅自占压、移动和拆除供水、排水、消防、供热、供气等市政公用设施;
(二)严禁损坏市政公用设施;
(三)不得向道路、雨水斗内倾倒污水、污物;
(四)市政公用设施管理的其他有关规定。
第九条 单位和个人在广场区域内应当遵守下列规定:
(一)严禁践踏草坪;
(二)严禁擅自占用绿地、毁坏花草树木和绿化设施;
(三)城市园林绿化管理的其他有关规定。
第十条 单位和个人在广场区域内应当遵守下列规定:
(一)不得在广场及广场区域内的道路、绿地等场所从事经营活动;
(二)经批准设立的停车场,不得超出批准的场地经营;
(三)不得有欺行霸市、强买强卖、短斤少两等违法经营行为;
(四)宾馆、饭店、旅馆不得进入广场招揽旅客;
(五)不得擅自在广场内散发广告和宣传品。
第十一条 广场区域内禁止下列行为:
(一)寻衅滋事、打架斗殴、赌博、酗酒;
(二)乞讨、占卦、卖艺、拾荒;
(三)破坏指示牌、导向标志、公共艺术标志、装饰性雕塑和其他公共设施;
(四)携带猫、狗等宠物进入广场;
(五)违反广场管理秩序的其他行为。
第十二条 进入广场区域的车辆必须遵守下列规定:
(一)按标志线行驶,服从交通民警和广场管理人员的指挥;
(二)农用车、机动三轮车、拖拉机、人力三轮车不得在广场区域内行驶、停放;
(三)车身整洁,按指定位置泊车;
(四)不得鸣喇叭,不得违章超车、抢行;
(五)交通安全管理的其他有关规定。
第十三条 营运车辆的经营者在广场区域内应当遵守下列规定:
(一)送客的出租车进入广场,实施瞬间停车下客,不得在广场内逗留;
(二)待客的出租车须按指定地点泊车,并按秩序载客;
(三)客运车辆不得沿街招揽乘客;
(四)道路客运管理的其他有关规定。
第十四条 单位和个人在广场区域内不得有违反文化市场管理规定的行为。
第十五条 进入广场的人员,禁止赤背、赤脚等不文明行为。

第三章 罚 则
第十六条 对违反本办法规定的,按下列规定予以处罚:
(一)违反第五条(一)项规定的,责令清除,并处以5元罚款;
(二)违反第五条(二)项规定的,责令清除,并处以100元至500元罚款;
(三)违反第五条(三)项规定的,责令清除,并处以5元至50元罚款;
(四)违反第五条(四)项规定的,责令改正,并处以5元至20元罚款;
(五)违反第五条(五)项规定的,责令改正,并处以200元至1000元罚款;情节严重的,可责令整顿,直到提请有关部门取消其施工资格;
(六)违反第五条(六)项规定的,责令限期改正,并处以50元至500元罚款;
(七)违反第六条规定的,责令限期拆除,可并处每平方米500至3000元的罚款;
(八)违反第七条规定,责令限期改正,可并处100元至500元罚款;
(九)占压、损坏市政公用设施的,责令改正,并处以1000元至5000元罚款;
(十)擅自移动、拆除、变更市政公用设施的,责令限期改正,并处以200元至1000元罚款;
(十一)向城市道路倾倒污水、污物的,责令清除,每污染1平方米处以100元罚款;
(十二)向雨水斗倾倒污水、污物的,处以10元罚款;倾倒有毒、有害、易燃、易爆等危险物品的,处以500元至1000元罚款;
(十三)违反第九条(一)项规定和毁坏花草树木的,责令赔偿,并按赔偿费的3倍处以罚款;
(十四)擅自占用绿地的,按占用面积应缴绿地占用费的3倍处以罚款;
(十五)违反第十条规定的,责令改正,处以300元以下的罚款;其中,对违反(一)项规定的,可依法没收其相关物品;
(十六)对在广场区域内占卦、卖艺、拾荒的,予以取缔,可处以300元以下的罚款;
(十七)对有第十一条(三)项所列行为的,处以50元罚款。
第十七条 本办法第十六条规定的处罚,由城管、环境卫生、规划、园林绿化、市政、公用事业、工商、公安等行政管理部门委托广场管理机构执行。但对其中应当处以5000元以上罚款的违法行为的案件,广场管理机构应当移送有关行政管理部门处理。
对广场管理机构依照前款规定移送有关行政管理部门处理的案件,受移送部门应当受理,并应当在60日内将案件处理结果告知广场管理机构。
第十八条 对在广场区域内发生的违法行为,本办法没有规定处罚的,由有关行政管理部门依据有关法律、法规、规章的规定处理。广场管理机构发现前列违法行为,有权予以制止,并提请有关行政管理部门处理。
第十九条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定,申请复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议或不起诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以依法申请人民法院强制执行。
第二十条 广场管理机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的,视情节轻重,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四章 附 则
第二十一条 本办法具体执行中的问题,由青岛市市南区人民政府负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起施行。



1998年10月26日

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