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住房按揭法律问题研究/王涌泉

作者:法律资料网 时间:2024-05-14 14:03:09  浏览:8526   来源:法律资料网
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住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目  录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖,而是向更高的目标迈进,房子自然成了人们渴求的目标。俗话说:"安居才能乐业"。另外,从某种意义上来说,人类文明的进程就是建筑和城市化的过程,从原始洞穴发展到现代摩天大厦,体现了人类的进步。人类对居所的投资,直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料,从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此,一国房地产业发展的程度,尤其是住宅经济发展水平,对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明,当房地产业发展进入成熟期后,房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计,从1976年以来,用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%(新加坡高达12-26%),所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上,其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%,占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看,根据有关部门的预测,我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长,到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%,这一比例与发达国家相距甚远。由此可见,今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势,已制定了发展房地产业的实施计划:在2000年前,房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍,为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明,我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持,所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时,住房的有效需求才能形成。但在我国,两者之比大约为1:20甚至1:30,由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而,要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1:6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述:"十九世纪发明了分期偿还的贷款……,这个时期对于住宅经济来说是如此重要,简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机,在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是,直到本世纪50年代,各国的银行业出于资产流动性的考虑,对房地产贷款业务的开展都比较慎重,在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论",其认为,贷款的清偿依赖于借款人的预期收入,只要借款人的未来收入具有稳定性,对其进行长期放款,如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务,也同样可以保证这种资产的流动性和安全性,由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中,银行作为融资中介主体,只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务,才能促进信贷资金的良性循环,并分散风险,从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款,信贷资金就不能进入良性循环状态,使风险增高,因为从价值规律的角度分析,商品房作为商品,包含价值形成的过程,又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后,如不进入消费领域,就会形成空置,这种产品便代表了巨额的资金积压,资金不能尽快收回,利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回,必然造成呆帐。因此,只有使商品房进入最终消费领域,投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者,如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费,其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时,房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾,这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾,也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前,我国的不少城市都开办了住房按揭业务,有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大,"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是,按揭在我国还是一个新事物,刚起步不久,缺乏经验,按揭方面的制度也不健全,现行的法律又没有作出明确的规定或界定,这就给实际操作带来很大不便,也容易产生纠纷。但有一点可以肯定,住房按揭业务如能顺利开展,必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点,并能带动其他行业的快速发展。因此,对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭",译为英文即mortgage。"在英国法中,mortgage一词,由古英语mort与gage复合构成,其中,mort来源于拉丁语mortum,其意义为"永久,永远",gage原文为"质押,担保"。 在现代英美等国,mortgage通常在两种意义上使用:第一,泛指各种类型的物的担保,从这一意义上来看,质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二,作为物的担保的一种类型,而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列,它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转,而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为,"按揭"一词是从我国香港传至大陆的,它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭,在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款,成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款,借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还,则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式,实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为:在中国古代,"按"有押的意义,从字面上来看,按与押都有"压住不动"的含义,即将一定的物从其他物中分离出来,专门为特定的债权担保,但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分(gage)的音译,故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭
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城乡儿童保健工作要求

卫生部


城乡儿童保健工作要求
卫生部

前言
儿童占我国人口1/3,是祖国的未来和希望。儿童保健工作是培养德智体全面发展的新一代的一个重要方面,也是人民卫生事业的一个重要组成部分,为了进一步推动城乡儿童保健工作的开展,争取在2000年时,实现每个儿童都享有卫生保健,把婴儿死亡率下降到25‰以下的
奋斗目标,特提出“七五”期间开展儿童保健工作的要求,争取在这个期间内,全国有1/3的城市和农村能达到甲类标准。

城市儿童保健工作要求
甲类标准:
一、卫生行政部门切实将儿童保健工作纳入工作的议事日程,建立健全儿童保健网和建设一支儿童保健专业队伍。
二、市级儿童保健机构,要配备开展儿童保健工作的必要设备,充分发挥业务指导的作用。
三、儿童医院、妇产医院、妇幼保健院(所)、医学院校及其附属医院、综合医院儿科必须承担儿童保健任务,协助同级儿童保健机构解决疑难问题,培训人员,指导开展科研工作。
上述各级医疗机构要建立儿童保健责任地段,坚持预防为主,防治结合,开展儿童保健系统管理工作。
四、各级儿童保健机构开设儿童保健门诊,建立儿童保健责任地段或开展儿童保健试点,以点带面的指导基层医疗保健单位开展儿童保健工作。
五、儿童保健工作内容和指标:
(一)儿童保健系统管理:
1.对新生儿、婴幼儿、体弱儿(佝偻病、营养不良,缺铁性贫血、早产儿、低体重儿等)按常规管理,建立系统管理的册(卡)新生儿期访视率达90%以上;
2.对7岁以下儿童根据年龄特点进行定期体检(1岁内每3个月1次,1至3岁每半年1次,3岁以上每年1次)。受检率:集体儿童达90%以上,散居儿童达70%以上,儿童体格发育水平超均值者达55%以上;
3.逐步开展智能测查。
(二)做好常见病、多发病的防治工作。对佝偻病、缺铁性贫血要早防早治,矫治率达95%以上。佝偻病患病率在近两三年的基础上使其下降20%至30%,控制Ⅱ度,消灭Ⅲ度。缺铁性贫血患病率在近两三年的基础上使其下降20—30%,控制中度,消灭重度。消灭喂养不当
引起的Ⅱ度营养不良。肺炎、腹泻,通过试点摸清情况,采取措施,积极防治,使发病率逐年下降。
(三)指导托儿所、幼儿园卫生保健工作,督促检查落实《托儿所、幼儿园卫生保健制度》。指导做好实验性和示范性托儿所的保教工作。
(四)普遍开展儿童保健宣传教育工作,加强儿童营养、母乳喂养和防病知识的宣传,有针对性地编写各种通俗易懂的宣传材料,普及科学育儿知识。
(五)有条件的儿童保健机构,开展视、听、口腔疾病的防治。
(六)婴儿死亡率降至15—20‰。
六、与防疫部门配合做好预防接种及传染病管理工作,控制传染病续发,杜绝暴发。
七、有计划的培训各级儿童保健人员。要理论联系实际,不断提高业务水平。初级的至少培训1个月,中级的至少培训3个月,高级的专业进修3至6个月。5年内争取轮训1遍。
八、掌握完整系统的科学资料和数据。应有基本情况,系统管理情况,儿童生长发育水平,佝偻病和缺铁性贫血患病情况及婴儿死亡率等方面的资料。要及时、准确的统计分析,以指导工作。
九、开展先天性遗传性疾病、常见病、多发病、儿童营养、体格锻炼、早期教育、神经精神保健等方面的调查和研究工作。
乙类标准:
一、卫生行政部门能将儿童保健工作纳入工作议事日程,建立儿童保健网和建设一支儿童保健专业队伍。
二、市级儿童保健机构,要充分发挥业务指导作用。
三、儿童医院、妇产医院、妇幼保健院(所)、医学院校及其附属医院、综合医院儿科应承担儿童保健任务,协助同级儿童保健机构解决疑难问题,培训儿童保健人员。


上述各级医疗机构要建立儿童保健责任地段,坚持预防为主,防治结合,开展儿童保健系统管理工作。
四、各级儿童保健机构开设儿童保健门诊。建立儿童保健责任地段或开展儿童保健试点,以点带面的指导基层医疗保健单位开展儿童保健工作。
五、儿童保健工作内容和指标:
(一)儿童保健系统管理:
1.对新生儿、婴幼儿、体弱儿(佝偻病、营养不良、缺铁性贫血、早产儿、低体重儿等)按常规管理,要建立系统管理的册(卡)。新生儿期访视率达75%以上;
2.对七岁以下儿童根据年龄特点进行定期体检(1岁内每3个月1次,1至3岁每半年1次,3岁以上每年1次)。受检率:集体儿童达75%以上,散居儿童达55%以上。儿童体格发育水平超均值者达50%以上。
(二)做好常见病、多发病的防治工作。对佝偻病、缺铁性贫血要实行早防早治,矫治率达90%以上。“两病”患病率在近两三年的基础上分别下降15—20%。佝偻病控制Ⅱ度,消灭Ⅲ度。缺铁性贫血控制中度,消灭重度。消灭喂养不当引起的Ⅱ度营养不良。肺炎、腹泻,通过
试点摸清情况,采取措施,积极防治,使发病率逐年下降。
(三)指导托儿所、幼儿园的卫生保健工作,督促、检查落实《托儿所、幼儿园卫生保健制度》,指导做好实验性和示范性托儿所的保教工作。
(四)普遍开展儿童保健宣传教育工作,加强儿童营养、母乳喂养和防病知识的宣传,有针对性的编写各种通俗易懂的宣传资料,普及科学育儿知识。
(五)婴儿死亡率降至20—25‰。
六、与防疫部门配合做好预防接种及传染病管理工作,控制传染病续发,杜绝暴发。
七、有计划的培训各级儿童保健人员。要理论联系实际,不断提高业务水平。初级的培训1个月,中级的培训3个月,高级的专业进修3至6个月,5年内轮训儿童保健人员的70%。
八、有必要的统计资料和数据,应有基本情况,系统管理情况,儿童生长发育水平,佝偻病和缺铁性贫血患病情况及婴儿死亡率等方面的资料。及时、准确的统计分析,以便指导工作。
九、开展常见病、多发病、儿童营养、体格锻炼、早期教养等方面的调查和研究工作。

农村儿童保健工作要求
甲类标准:
一、卫生行政部门切实将儿童保健工作纳入工作的议事日程。建立健全儿童保健网和建设一支儿童保健专业队伍。县级妇幼保健机构要装备开展儿童保健工作的必要设备,充分发挥业务指导作用。
二、县医院儿科(内儿科)要开展儿童保健工作,协助县妇幼保健机构解决疑难问题,培训儿童保健人员。
乡镇卫生院要有专人负责儿童保健工作,开展儿童保健系统管理,坚持预防为主,防治结合,做好儿童保健工作。
三、县妇幼保健机构要开设儿童保健门诊,指导乡镇卫生院开展儿童保健工作。
四、儿童保健工作内容和指标:
(一)儿童保健系统管理:
1.对新生儿、婴幼儿、体弱儿(佝偻病、营养不良、缺铁性贫血、早产儿、低体重儿)按常规管理,要建立系统管理的册(卡)。新生儿期访视率应达85%以上。
2.对7岁以下儿童根据年龄特点进行定期体检(半岁前体检两次,半岁至3岁每半年1次,3岁以上每年1次)。受检率:集体儿童达80%以上,散居儿童达60%以上。儿童体格发育水平超均值者达55%以上。
(二)做好常见病、多发病的防治工作。对佝偻病、缺铁性贫血要早防早治,矫治率应达90%以上。“两病”患病率在近两三年的基础上分别下降20—30%。消灭喂养不当引起的Ⅱ度营养不良。肺炎、腹泻通过试点,摸清情况,采取措施,积极防治使发病率逐年下降。
(三)托幼机构有健全的保健制度和合理的生活日程,有必要的设备和玩、教具,有儿童午睡的地方,办好伙食,开展适合各年龄特点的教养工作。
(四)普遍开展儿童保健宣传教育工作。加强儿童营养、母乳喂养、体格锻炼、教养、常见病、多发病等卫生知识的宣传。有针对性的编写各种通俗易懂的宣传资料,普及科学育儿知识。
(五)婴儿死亡率降至20—25‰。
五、与防疫部门配合,做好预防接种及传染病管理工作,控制传染病续发,杜绝暴发。
六、有计划的培训各级儿童保健人员。要理论联系实际,不断提高业务水平。初级的培训一个月,中级的培训3个月,高级的培训3至6个月。5年内轮训70%。
七、掌握完整的资料和数据。应有基本情况,系统管理情况,儿童生长发育水平,佝偻病和缺铁性贫血及婴儿死亡率等方面的资料。要及时、准确的统计分析,以便指导工作。
八、开展常见病、多发病、儿童营养,早期教养的调查和研究工作;
乙类标准:
一、卫生行政部门能将儿童保健工作纳入工作议事日程,建立儿童保健网和建设一支儿童保健专业队伍。县级妇幼保健机构要发挥业务指导作用。
二、县医院儿科(内儿科)要协助妇幼保健机构开展儿童保健工作。乡镇卫生院要有专兼职的业务人员负责儿童保健工作,开展儿童保健系统管理。
三、县妇幼保健机构要开设儿童保健门诊,指导乡镇卫生院开展儿童保健工作。
四、儿童保健工作内容和指标
(一)儿童保健系统管理:
1.对新生儿、婴幼儿、体弱儿(佝偻病、营养不良、缺铁性贫血、早产儿、低体重儿)按常规管理,要建立系统管理的册(卡),新生儿期访视率在65%以上。
2.对7岁以下儿童根据年龄进行定期体检(半岁前体检两次,半岁至3岁每半年体检一次,3岁以上每年1次)。受检率:集体儿童达70%以上,散居儿童达50%以上,儿童体格发育水平超均值者达50%以上。
(二)做好常见病、多发病的防治工作。对佝偻病和缺铁性贫血要进行防治,矫治率达85%以上。“两病”患病率在近两三年的基础上分别下降15—20%,因喂养不当引起的营养不良,其构成比中Ⅱ度应控制在3%以下,消灭Ⅲ度。
(三)托幼机构要建立保健制度和合理的生活日程,有必要的设备和玩教具,能适当开展教养工作。
(四)开展儿童保健宣传教育工作。加强儿童营养、母乳喂养、体格锻炼,常见病、多发病等卫生知识的宣传。有针对性的编写各种通俗易懂的宣传资料,普及科学育儿知识。
(五)婴儿死亡率降至35‰以下。
五、与防疫部门配合做好预防接种和传染病管理工作,控制可进行自动免疫的传染病的暴发。
六、有计划地培训各级儿童保健人员。要理论联系实际,不断提高业务水平。初级的培训1个月,中级的培训3个月,高级的3至6个月。5年内轮训儿童保健人员的50%。
七、有必要的统计资料和数据。应有基本情况,系统管理情况,儿童生长发育水平,佝偻病和缺铁性贫血及婴儿死亡率等方面的资料,及时统计分析。
八、开展常见病、多发病的防治等方面的调查和研究工作。
丙类标准:
一、卫生行政机构有人分管儿童保健工作。县妇幼保健机构有儿童保健组,开展儿童保健工作,承担对基层儿童保健工作的业务指导和培训工作。
二、乡镇卫生院有兼职业务人员负责儿童保健工作。
三、能开展一些新生儿、婴幼儿保健工作。新生儿期访视率在50%以上。对3岁以下儿童每年进行1次体检,受检率达50%以上。对佝偻病、缺铁性贫血,矫治率应达80%以上。使其患病率逐年下降。婴儿死亡率降至45‰以下。
四、托幼机构有一般的卫生保健制度和生活日程。
五、与防疫部门配合做好预防接种和传染病管理工作。
六、开展儿童保健宣传教育工作。有计划培训儿童保健人员。
七、与有关单位配合开展常见病、多发病的调查和研究工作。
八、对基本情况和所开展的工作做好登记和统计。

说 明
一、本要求中所指的城市和农村范围:
城市:指直辖市、省(自治区)辖市,不包括市属县。
农村:指县级市、县(自治区、旗、市属县)。
二、甲类市(县)的评比标准:
甲类城市(县)有2/3的市区(乡、镇)达到甲类标准。其它类以此类推。
三、文内“儿童保健机构”包括妇幼保健机构内的儿童保健组织。



1986年1月22日

全国人民代表大会常务委员会任命名单(1993年4月)

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会任命名单(1993年4月)


(1993年4月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第一次会议通过)

任命冯兰明为全国人民代表大会常务委员会副秘书长。





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